2022年3月，年过六旬的赵阿姨，和租户小蒋签订合同，将位于长宁区某住宅楼底楼的房屋，出租给了对方作为库房，堆放杂物使用。谁知，房屋出租后不久，赵阿姨就接到了邻居的投诉。

邻居称，小蒋在赵阿姨的房屋中养了活鸡，每天雄鸡从夜半就开始打鸣， 使得这栋楼中居住老人，睡不好觉，血压上升。

(资料图)

无奈之下，赵阿姨只能和小蒋商量，是否双方可以提前解除合同，避免纠纷的继续发生。蒋对此并不接受。他要求赵阿姨为提前解约承担责任，退还押金并赔偿一个月违约金，并在此后拒绝向赵阿姨支付房租。

最终，赵阿姨选择走上了法庭，保护自己的权益。赵阿姨能顺利拿回房屋吗？

“夜半鸡叫”惊扰居民楼

2022年3月，赵阿姨将自己位于长宁区新华路上某居民楼底楼的房屋，租给了小蒋，作为储存物品的库房使用。

在双方签订的《上海市房屋租赁合同》中，小蒋和赵阿姨约定：“甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁该房屋仅作堆放物品使用。”“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金3500元。”

然而，此后，赵阿姨却反复接到来自邻居的投诉，邻居称，小蒋在房间中饲养了活鸡。活鸡中包括已长成的雄鸡，半夜传来雄鸡的打鸣声，让周围邻居夜不能寐，不胜其扰。

为了叫停小蒋养鸡，邻居不仅找到了赵阿姨，还不断拨打12345、110等方式，向各个部门投诉。

无奈之下，2022年6月，赵阿姨和小蒋通过电话商量，双方是否可以以互不支付违约金的方式，在7月份提前解除合约。

在赵阿姨的视角里，小蒋已于6月的某通电话中，答应了此事。

租户要求业主支付违约金

然而，赵阿姨认为此事已解决后没几天，她就接到了来自中介公司的电话。中介人员告诉赵阿姨，小蒋认为，将解约时间提前至7月，是赵阿姨违反了合同，构成了违约。因此，赵阿姨应在退还押金的同时，向其支付1个月的违约金。

在赵阿姨看来，小蒋的行为堪称“坐地起价”，因此，她放弃和小蒋提前解约的谈判。然而，令她没有想到的是，此后，小蒋便已双方处于解约之中为由，不再向她支付房租了。

2022年7月，赵阿姨向小蒋发送信息：“你好，请问房租付了吗？”小蒋的回复为：“我付什么房租？你不是通知解约了吗？是你退押金和违约金给我。”

再此后的一段时间里，赵阿姨多次向小蒋催租，都未收到小蒋的房租。最终，赵阿姨向长宁区法院提起了房屋租赁合同纠纷诉讼，并在2022年11月份，在小蒋表示同意赵阿姨收回房屋，自行处置房屋中物品后，自行收回了房屋。

法院：租户拒绝支付租金超14天构成违约

针对本案，长宁法院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力，双方均应恪守履行。

2022年7月，赵阿姨确曾与小蒋沟通过提前解约事宜，但从后续交涉上看，双方就提前解约是互不负违约责任还是原告构成违约存在重大分歧。赵阿姨因此向小蒋提出来重新协商，并进一步就继续履约还是提前解除征询小蒋的意见，同时表示如小蒋未及时回复，则视为合同照旧履行。然而，小蒋始终未予回复，且未返还涉讼房屋，在此情形下，显然无法断定双方已经协商一致提前解约，故租赁合同仍在履行当中。

2022年7月下旬，由于小蒋持续拒绝支付租金超过14天，构成违约，赵阿姨以短信形式告知合同解除，此举合法有据。因此，长宁法院最终判决，租户小蒋应支付解约前的租金、解约后的房屋占用费、以及违约金共计1万7千余元。对于赵阿姨、小蒋的其他诉讼请求，长宁法院不予支持。